Компанию-посредника по купле-продаже сельскохозяйственных участков «Твоё коло» обвиняют в кабальных условиях договоров и нереалистичных обещаниях доходов. Это происходит на фоне активного маркетинга, который создаёт впечатление стремительного роста цен на землю.
Нереалистичные прогнозы и завышенные цены
Основатели компании регулярно заявляют в СМИ об ожидаемом росте цен на 15–20 % в год. Реальное же повышение стоимости участков с момента открытия рынка составляет лишь около 5 % в год. Эксперты отмечают, что основной бизнес посредника заключается в перепродаже дёшево приобретённых наделов по завышенным ценам неопытным инвесторам плюс комиссии за обслуживание сделок.
Цены у «Твоего коло» существенно превышают рыночные — на 30–40 %. Например, в Винницкой области участок, который стоил 76 000 грн/га в других сервисах, предлагался за 109 000 грн/га. В Черкасской области аналогичные объекты продавали за 160–170 тыс. грн, а через компанию — за 201–202 тыс. грн.
Кабальные условия и риски для инвесторов
Договоры содержат нереалистичные условия расторжения: сделку можно прекратить лишь за 14 лет предупреждения. Нарушение или продажа без согласия компании грозит штрафом в 30 % стоимости земли плюс дополнительные проценты. Помимо официальной комиссии 8–12 %, компания забирает 15 % от роста арендной платы и 15 % от чистой прибыли при продаже. Реальная доходность после всех расходов достигает лишь 11,5 % в гривне вместо обещанных 20–25 %.
Компания заключает с владельцами земли договоры поручения с авансом, что ограничивает их право продать участок другим. Существуют судебные дела, где продавцы оспаривают заниженные цены. В REIT-фондах инвесторы покупают долю без контроля за конкретными участками и ценами, что несёт риски аффилированных сделок и скрытых расходов. В целом модель обеспечивает основной доход посреднику за счёт высоких входных цен и юридических ловушек, тогда как инвестор получает низколиквидный актив с доходностью ниже рыночной.