Компанію-посередника з купівлі-продажу сільськогосподарських ділянок “Твоє коло” звинувачують у кабальних умовах договорів та нереалістичних обіцянках доходів. Це відбувається на тлі активного маркетингу, який створює враження стрімкого зростання цін на землю.
Нереалістичні прогнози та завищені ціни
Засновники компанії регулярно заявляють у ЗМІ про очікуване зростання цін на 15-20% щороку. Реальне ж підвищення вартості ділянок з моменту відкриття ринку становить лише близько 5% на рік. Експерти зазначають, що основний бізнес посередника полягає в перепродажу дешево придбаних наділів за завищеними цінами недосвідченим інвесторам плюс комісії за обслуговування угод.
Ціни у “Твого кола” суттєво перевищують ринкові – на 30-40%. Наприклад, у Вінницькій області ділянка, що коштувала 76 000 грн/га в інших сервісах, пропонувалася за 109 000 грн/га. У Черкаській області аналогічні об’єкти продавали за 160-170 тис. грн, а через компанію – за 201-202 тис. грн.
Кабальні умови та ризики для інвесторів
Договори містять нереалістичні умови розірвання: угоду можна припинити лише за 14 років попередження. Порушення або продаж без згоди компанії загрожує штрафом у 30% вартості землі плюс додаткові відсотки. Окрім офіційної комісії 8-12%, компанія забирає 15% від зростання орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажу. Реальна дохідність після всіх витрат сягає лише 11,5% у гривні замість обіцяних 20-25%.
Компанія укладає з власниками землі договори доручення з авансом, що обмежує їхнє право продати ділянку іншим. Існують судові справи, де продавці оскаржують занижені ціни. У REIT-фондах інвестори купують частку без контролю за конкретними ділянками та цінами, що несе ризики афілійованих угод та прихованих витрат. Загалом модель забезпечує основний прибуток посереднику за рахунок високих вхідних цін та юридичних пасток, тоді як інвестор отримує низьколіквідний актив з дохідністю нижче ринкової.